Úrokové sazby hypoték se v posledních měsících mění rychleji než kdy dřív. Banky reagují na rozhodnutí centrální banky, inflaci i poptávku po nemovitostech. Pro vás to znamená jediné: sazba, kterou dostanete nabídnutou, není neměnná a není ani stejná pro všechny. Pokud víte, co sazby ovlivňuje, můžete jednat tak, abyste získali podmínky výrazně lepší, než je průměr na trhu.

Nejčastější chybou, které se lidé dopouštějí, je porovnávat jen TIN a spokojit se s nižším úrokem. Zkuste si ale spočítat RPSN u dvou nabídek, které se liší výší úroku – často zjistíte, že úvěr s nižším úrokem má vyšší RPSN kvůli poplatkům za schválení, vedení účtu nebo povinnému pojištění. Právě tyto poplatky se liší banka od banky a u některých produktů dokážou navýšit celkovou cenu úvěru o desítky procent. Proto se vždy dívejte na souhrnnou tabulku nákladů, kterou vám musí poskytovatel ze zákona předložit, a porovnávejte RPSN, ne TIN.

Základní rámec určuje centrální banka svou dvoutýdenní repo sazbou. Od ní se odvíjejí náklady bank na peníze, a tedy i cena hypoték. Sledovat tyto makroekonomické údaje má smysl, ale sám je neovlivníte. Co ale ovlivnit můžete, je rizikovost vašeho úvěru z pohledu banky. Čím nižší riziko pro banku představujete, tím nižší úrokovou sazbu vám nabídne. Základním nástrojem je výše vlastních úspor. Čím větší část ceny nemovitosti zaplatíte z vlastního, tím nižší je poměr úvěru k hodnotě zástavy. Banka pak vidí menší pravděpodobnost, že by úvěr nesplatila.

Druhým důležitým faktorem jsou náklady spojené s přechodem. Nová banka si účtuje poplatek za zpracování úvěru, za odhad nemovitosti a často také za vedení účtu. Původní banka si může naúčtovat poplatek za předčasné splacení, pokud ještě neuplynula fixace. Tyto výdaje je nutné odečíst od úspory, kterou získáte nižší úrokovou sazbou. Pokud je rozdíl v sazbě jen malý, klidně se může stát, že refinancování proděláte. Spočítejte si proto celkovou úsporu za dobu, po kterou u nové banky zůstanete, a porovnejte ji s jednorázovými náklady.

Malé částky mají jednu skrytou výhodu: psychologicky nenáročné. Když investujete stokoruny, nesledujete účet každý den a nejste v pokušení k impulzivnímu rozhodnutí. Časem můžete částku zvyšovat, jakmile se vaše příjmy zvednou. Až dosáhnete většího objemu, zvažte diverzifikaci do více fondů či jiných aktiv. Důležité je začít, ne čekat na ideální podmínky. Pravidelnost je mocnější než velikost vkladu.

Než začnete, založte si rezervu. Neinvestujte peníze, které byste mohli potřebovat do tří let. Ideální je mít na spořicím účtu obnos pokrývající několik měsíčních výdajů. Teprve poté, co máte tuto jistotu, můžete uvažovat o investici. Základní pravidlo zní: investujte pouze to, co vám po zaplacení běžných nákladů a vytvoření rezervy skutečně zbývá. Pravidelná měsíční částka by neměla ohrozit vaši schopnost platit účty.

Při sjednávání si přečtěte výluky – to je seznam situací, kdy pojistka neplatí. Nejčastější výluky bývají škody způsobené vlhkostí, plísní, nebo únikem vody z nezabezpečeného potrubí. Pokud žijete ve starším domě, tohle je zásadní. Stejně tak pozor na to, kdo může být pojištěný – pokud u vás bydlí podnájemník, jeho věci zpravidla nejsou kryté. A ještě jedna věc: fotodokumentace majetku je sice otrava, ale při likvidaci škody je to důkaz, který vám může ušetřit spoustu nervů. Stačí pár fotek místností, které si uložíte do cloudu.

Nezapomínejte ani na fixaci. Krátká fixace na jeden až dva roky je výhodná, pokud čekáte pokles sazeb. Dlouhá fixace na pět a více let chrání před růstem, ale v době poklesu vás zbytečně drží u vyšší sazby. Zvažte, jak stabilní máte příjmy a co plánujete v nejbližších letech. Pokud počítáte s prodejem nemovitosti, zvolte kratší fixaci, ať se vyhnete vysokým sankcím za předčasné splacení. Vždy si ale nechte od banky písemně potvrdit, jaké jsou podmínky pro mimořádné splátky a za jakých okolností můžete úvěr refinancovat bez sankce.

Jak konkrétně snížit nabízenou sazbu Před podáním žádosti si zjistěte své aktuální skóre v registru dlužníků. Bez dluhů, s pravidelnými příjmy a s historií spoření nebo investování máte výrazně lepší vyjednávací pozici. Než začnete jednat s bankou, srovnejte si nabídky alespoň od tří různých institucí. Každá banka hodnotí klienta mírně odlišně, a proto se může sazba u stejného člověka lišit i o několik desetin procentního bodu. Při jednání se nebojte říct, že máte lepší nabídku od konkurence – banky často sleví, jen aby si klienta udržely.